Maria Melnikova, 'n stadsbeplanner en navorser by die Berlynse kompetensiesentrum vir groot woongebiede, "Nie net panele nie: Duitse ervarings in groot behuisingsgebiede" is beskikbaar vir aflaai op haar amptelike webwerf masshousing.ru.
Die aanlyn-aanbieding en bespreking van die boek, georganiseer deur die Higher School of Economics, vind op 16 Desember 2020 om 19:00 plaas. Besonderhede is hier.
In Oos-Duitsland is die aandeel geprivatiseerde behuising (3,5%) baie laag, omdat slegs individuele huurders na opknapping hul woonstelle wou koop teen 'n prys van 1000 € per 1 m² of meer. (BENN, 2007, bl. 29).
Huise uit die era van massakonstruksie is ongeveer dieselfde tyd gebou. Daarom is dit nodig om die tegniese toestand van baie geboue gelyktydig te herstel. Dit is een van die ambisieusste en moeilikste take om die verdere ontwikkeling van gebiede met groot residensiële ontwikkeling te organiseer.
Die eienaardigheid van Duitsland is dat die grootste deel van die fonds in paneelgebiede aan groot eienaars (behuisingsondernemings, koöperasies) behoort. Dit vereenvoudig die organisasie van die fondshernuwingsproses. In plaas van 'n gemeenskap van eienaars, tree een entiteit gewoonlik finansieel stabiel op. Maar in Duitsland is daar 'n ander gebruik om geboue te moderniseer - die heropbou van die huisvesting in historiese woonbuurte, waar woonstelle in baie geboue deur privaat persone besit word. Om met sulke gebiede op wetgewende vlak saam te werk, is 'n skema geskep om met heropbouprosesse te werk - die gebied van sanitasie (Duitse Sanierungsgebiet) en die agentskap vir rehabilitasie (Duitse Sanierungsträger). Hierdie ervaring kan vir Rusland interessant wees.
Die behoud en modernisering van die nasionale huisvesting is een van die hooftake van die ontwikkeling van die Duitse nasionale ekonomie. Die huisvoorraad is nie net die eienaars se verantwoordelikheid nie, maar die staat speel 'n belangrike rol. Dit skep omstandighede waarin eienaars effektief kan optree om die tegniese toestand van hul geboue te verbeter.
Die behoud en modernisering van die huisvoorraad is een van die belangrikste onderwerpe in die ontwikkeling van konsepte vir stedelike ontwikkeling. Vir stadsowerhede is hierdie taak dikwels belangriker as nuwe konstruksie, omdat die aanwysers van ingebruikneming van huishoudelike voorraad gewoonlik nie meer as 1% van die woonstelle in die stad is nie.
KfW, die Federale Ontwikkelingsbank van Duitsland, speel 'n belangrike rol in die energiemodernisering van geboue. Sedert 1990 het die bank sowat 68 miljard euro in die huisvoorraad in Oos-Duitsland belê. Dit het eienaars (behuisingsmaatskappye, behuisingskoöperasies, inwonersverenigings) in staat gestel om meer as 65% van die huisvoorraad, wat hoofsaaklik uit paneelhuise bestaan, op te knap.
Ons is nie ryk genoeg om in huise van lae gehalte te woon nie
In die verenigde Duitsland word die sosialistiese paneelhuisvesting as "onvoltooid" beskou. In die eerste plek omdat daar nie 'n laag isolasie aan die gevel was nie. As gevolg van die voortdurende impak van neerslae op die buitenste mure, het die tegniese toestand van die ondersteuningstrukture verswak. Dit het die rede geword vir 'n vinnige en grootskaalse reorganisasie.
Volgens die BEEN-projek kan paneelgeboue primêre hitte-energie met 40–50% verminder (BEEN, 2007). Tydens die heropbou van die paneelfonds in Berlyn was dit moontlik om die aanwyser van 60 kWh primêre energie per vk. m lewensruimte per jaar, wat meer as twee keer laer is as die gemiddelde vir Berlyn (148 kWh per vierkante meter per jaar).
Duitsland het die leier geword op die gebied van die opknapping van behuising onder die lande van Oos-Europa, omdat dit die beste verhouding tussen die koste van behuising en nutsdienste en die inkomste van die bevolking gehad het. Volgens die IWO Housing Initiative vir Oos-Europa bereik die opknappingsyfer van residensiële geboue in reeksontwikkeling vandag 85% (IWO, 2018).
Opknapping van geboue in Berlyn
Die distrikte aan die buitewyke van Berlyn was die eerste gebiede in Oos-Duitsland wat op groot skaal opgeknap is. Die inisiatief kom van die stadsowerhede: in 1992, in opdrag van die Berlynse Senaat, is die "Ensiklopedie van paneelgeboue" ontwikkel. Dit bevat 'n lys van moontlike maatreëls vir die modernisering van alle reeks industriële behuisingskonstruksies in die DDR met 'n berekening van die koste daarvan. Die teoretiese aanbevelings is in die praktyk getoets deur die implementering van verskeie loodsprojekte in Berlyn. Op grond van hierdie werk kon geboueienaars en bankverteenwoordigers die koste van die modernisering maklik skat.
In 1993 het die Berlynse Senaat 'n program van stapel gestuur om die opknapping en modernisering van geboue te ondersteun. Volgens hierdie program moes die eienaars 15% van hul eie fondse benodig vir die herorganisasie. Dan kon hulle 'n lening by KfW Bank aanvra. Die Senaat van Berlyn het ook bykomende ondersteuning verleen. Die opknapping van alle paneelgeboue in Oos-Berlyn (270 000 woonstelle) sou beplan word om binne tien jaar af te handel (Divigneau, 2010). Die gemiddelde belegging vir een woonstel was 20 000 € (BENN, 2007, p. 85).
Eienaarskap was nie belangrik in die verkryging van finansiële ondersteuning nie. Uit organisatoriese oogpunt sou dit natuurlik makliker wees vir groot behuisingsmaatskappye en koöperasies om modernisering uit te voer. Maar ook geboue waarin woonstelle aan private eienaars behoort, kon op gelyke voorwaardes aan hierdie programme deelneem.
Die massa-opknappingsmaatreëls in Duitsland is nie vir individuele geboue uitgevoer nie, maar binne die kwartaal as geheel. Groot eienaars het die behoefte aan beleggings vir elke kwartaal bereken en roosterplanne vir die herorganisasie opgestel. Die stand van die behuisingsvoorraad in die Hellersdorf-distrik, Berlyn in 1989 en na die eerste vlaag van modernisering in die middel 1990's. Dit het die Berlynse regering in staat gestel om plaaslike begrotingsuitgawes vir die ondersteuningsprogram te beplan (Divigneau, 2010).
Die koste-effektiwiteit van moderniseringsmaatreëls en die oordeelkundige toepassing van energie-doeltreffendheidsmaatreëls was die belangrikste kriteria in die ontwikkeling van die massaherstelprogram.
In baie gebiede is die opknapping gedoen sonder om die inwoners te hervestig. As gevolg hiervan het spesiale vereistes vir die organisasie van konstruksie ontstaan. Die belangrikste vereiste is om werk uit te voer met die minste aantal klagtes van inwoners. Hiervoor het 'n spesiale konsultant by die konstruksieterrein gewerk wat alle vrae oor konstruksiewerk in realtime kon beantwoord. Behuisingsmaatskappye het verskeie maatskappye gelyktydig gelok om die werk uit te voer. In alle kontrakte was daar 'n voorwaarde: as een van die ondernemings nie sy verpligtinge nakom nie, sal die ander een dit nakom, met ekstra werk. Daarom het hulle die huurders gewaarborg dat al die werk betyds voltooi sou wees. Daarbenewens was die prioriteit om die kwaliteit van die werk te beheer - die verteenwoordigers van die eienaar het daagliks al die verborge werk gedokumenteer.
Die modernisering van stelsels vir verwarming, dreinering en ventilasie het ekstra werk in die woonstelle beteken, gevolg deur die herstel van badkamers en kombuise. Hierdie werke is ook sonder hervestiging uitgevoer. Die werk in een woonstel het slegs 5 dae geduur danksy die gebruik van voorafvervaardigde strukture. Werk op verskillende verdiepings is deur opstygers gesinkroniseer, wat inwoners in staat stel om die badkamer en kombuis van hul bure op die trap te gebruik.
Grootskaalse opknappingsmaatreëls het dit moontlik gemaak om die behuisingsvoorraad aan moderne tegniese vereistes te bring en die koste van nutsdienste met meer as die helfte te verlaag. Tans word die opknapping van geboue nie in so 'n volume uitgevoer nie. Die eienaars werk aan die hand van langtermyn 30-jaar moderniseringsprogramme, en die ekonomiese effek van elke gebeurtenis word noukeurig bereken.
Watter soorte geboue is die doeltreffendste vir herinrigting?
Die Duitse rehabilitasie-ervaring toon dat dit vanuit 'n finansiële oogpunt die doeltreffendste is om vyfverdiepinggeboue te herbou, mits daar geen hysbakke nodig is nie. Aangesien hysbakke noodsaaklik is vir mense met beperkte mobiliteit, kan finansiële ondersteuning vir die konstruksie daarvan ook verkry word deur middel van spesiale programme. Dit is baie moeiliker om geboue bo tien verdiepings op te knap, want dit is duur en tegnies moeilik. Duitsland het egter ervaring in die energie-modernisering van hoë geboue. In sulke projekte word dikwels slegs sekere soorte werk verrig wat voordelig vir inwoners is en kostedoeltreffend is.
Die meeste geboue is gemoderniseer met behoud van die bestaande woonsteluitleg en die aantal verdiepings. Individuele projekte met veranderinge in woonstelplanne, aftakeling van die boonste verdiepings is uitgevoer ten koste van die eienaars of ten koste van die "City Reconstruction East" -program. Maar dit was geïsoleerde gevalle. Loodsprojekte het getoon dat dit makliker is om 'n gebou heeltemal te sloop en 'n nuwe te bou, kleiner en in ooreenstemming met moderne standaarde.
Projekte met boonste vloere is moeiliker as eenvoudige modernisering, omdat dit nodig is om die strukture te versterk en die ingenieursinfrastruktuur in die gebou op te dateer. Dit word geïmplementeer in gebiede waar daar 'n groot vraag na behuising is, en gebiede aan die buitewyke van stede is dikwels nie so nie. Oplossings met 'n bo-gebou en aangehegte gedeeltes kan egter interessant wees as dit nodig is om die laagste koste op die boonste verdiepings van 'n gebou te bied. Eerstens word die hysbak in die aangehegte deel van die gebou gelê. Dan word daar op die gebou gebou en toegang tot die woonstelle op die boonste verdiepings word deur gange tussen die ou en nuwe dele van die geboue verleen.
Wat gebeur vandag op die gebied van die modernisering van behuising
Aan die begin van die 21ste eeu het Duitsland 'n "groen" ekonomie aktief begin ontwikkel. Energie-doeltreffendheid in die residensiële sektor is van groot belang. Sedert 2002 is die "Regulasie oor energiebesparing - EnEV" op wetgewende vlak van krag. Volgens § 9 van hierdie bepaling is die eienaars verplig om maatreëls vir die modernisering van verwarmingstelsels te implementeer tydens die heropbou van die gebou (vermindering van die energieverbruik tot minstens 100 kWh primêre energie per vierkante meter van die woonsteloppervlakte per jaar.) (BENN, 2007).
Benewens die parameter "primêre energieverbruik", word 'n belangrike rol in die "Regulering oor energiebesparing" gespeel deur die "transmissiekoëffisiënt van hitteverlies". Dit weerspieël die gemiddelde hitteverlies oor die hele gebouomslag. Die wet bepaal die maksimum toelaatbare waardes vir hierdie parameters. KfW het egter verskeie ondersteuningsopsies ontwikkel om hoër energie-doeltreffendheidskoerse te stimuleer (vir geboue met 'n verbruikskoers van minder as 100, 85, 70, 55 kWh primêre energie per vierkante meter woonsteloppervlakte per jaar). Hoe beter die energie-doeltreffendheidsaanwyser is, hoe groter is die bedrag van 'n moontlike subsidie vir terugbetaling van lening (IWO, 2018).
Wat gebeur in ander lande?
Die doel om energie-doeltreffendheid in behuising te verbeter, speel 'n belangrike rol in die beleid van die Europese Unie. 2005 tot 2007 die interstreekprojek “Baltic Energy Saving Network in the Housing Stock” (BENN) is geïmplementeer. Die doel was om strategieë en instrumente te ontwikkel vir energie-doeltreffende geboue in die lande van die Baltiese streek (Litaue, Letland, Estland en Pole). In Estland en Litaue is die aandeel private eienaars dus baie hoog (96% en 97%). Die privatisering van behuising na die ineenstorting van die Sowjetunie was feitlik gratis (die prys kon betaal word met privatiseringsertifikate / koopbewyse). Dit alles stem baie ooreen met die situasie in Rusland (BEEN, 2007).
Die projek was op soek na 'n antwoord op die vraag of dit in hierdie lande moontlik is om die ervaring van massale opknapping van geboue te herhaal, soos die geval in Oos-Duitsland. Die kundiges het die wetgewing ontleed, die situasie in die ekonomie en die behuisings- en gemeenskaplike dienste in die Baltiese lande, Pole en Duitsland vergelyk. Hulle het ook die koste van die reorganisasie beraam en die finansiële vermoëns van die eienaars bereken om daarvoor te betaal. Vanweë die hoë koste van lenings en die lae inkomste van die bevolking in die Baltiese lande vanaf 2007 (die jaar van die begin van die BEEN-projek), was dit nog nie moontlik om grootskaalse rehabilitasieprogramme te implementeer nie. Slegs welgestelde eienaars kon hul huis opgradeer. Maar na die gratis privatisering was die samestelling van die inwoners van die huis in die reël gemeng.
As gevolg van die projek is 'n aanbeveling gemaak dat die massiewe herorganisasie gefinansier kan word met langtermyn goedkoop lenings, wat aangebied word ten koste van lae rentekoerse in staatsbanke. Die persentasie kan verder verminder word deur begrotingsubsidies. Die woonstel waarborg die terugbetaling van die lening - anders neem die bank dit. Dit is egter noodsaaklik om instrumente te ontwikkel om gesinne met 'n lae inkomste te onderhou. 'N Belangrike voorwaarde is die noodsaaklikheid van 'n omvattende reorganisasie. Stap-vir-stap aktiwiteite of hul spontane kombinasies behoort nie 'n onderwerp van ondersteuning te wees nie.
'N Alternatiewe finansieringsmeganisme is' kontraktering '. In hierdie geval bied die belegger (byvoorbeeld 'n konstruksiemaatskappy) huiseienaars aan om die hele pakket beoogde energiebesparingsmaatreëls op eie koste te implementeer. In hierdie geval hoef die gemeenskap van eienaars nie bekommerd te wees oor die vind van finansiering nie, en dit bied 'n waarborg vir die terugbetaling van die lening. Die belegger vereis slegs die ondertekening van 'n ooreenkoms waarin die woonstelleienaars onderneem om elke maand 'n sekere bedrag te betaal vir die verrigte werk (byvoorbeeld 15 euro per woonstel per maand vir 20 jaar).
Volgens Thomas Janicki, lid van die Raad van Trustees van die Initiative Housing in Eastern Europe Initiative in Berlyn: meganismes vir die daaropvolgende bestuur daarvan”. Die grootste probleem is nou dat huiseienaars wat die vermoë het om energie-doeltreffende opgraderings aan hul huise te betaal, afhanklik is van die toestemming van onversekerde huiseienaars wat nie die koste vir die opknapping kan betaal nie, selfs al sou hulle wou (Yanitski, 2011).
Estland
In Estland is 96% van die geboue in private besit. Ongeveer 60% van die inwoners woon in woonstelgeboue wat tussen 1961 en 1990 gebou is.
Die modernisering van geboue in Estland het in die 2000's begin. Finansiële instellings was geïnteresseerd in die uitreiking van lenings, en die mees aktiewe en solvente verenigings van huiseienaars kon dit kry. Die finansiële agentskap KredEx, wat in 2001 gestig is, het waarborge aan eienaarsverenigings gelewer vir die verkryging van lenings by private banke (Leetmaa, 2018).
In 2009 is die KredEx Revolving Fund in samewerking met die Europese Regionale Ontwikkelingsfonds gestig, 'n fonds om energiedoeltreffende geboue te verbeter. Danksy die stigting van hierdie fonds het 'n meer geskikte ondersteuningstelsel in Estland verskyn, gebaseer op 'n kombinasie van lenings, leningswaarborge en toelaes. Enige huis waar die energieverbruik na herbou met 20-30% verminder word, kan om finansiering aansoek doen. KredEx bied 20 jaar lenings met 'n gemiddelde rentekoers van 4%. Die eienaars moet 15% van die fondse voorsien (dit kan hul eie fondse of lenings van ander banke wees).
Die eienaarsvereniging kan ook 'n bedrag van 15 tot 35% van die koste van die moderniseringswerk by KredEx aanvra, afhangend van die bereiking van sekere standaarde vir energie-doeltreffendheid en die gebruik van spesiale tegnologiese oplossings (byvoorbeeld 'n hitteherwinning stelsel). In die periode van 2010 tot 2014 is 663 geboue (1,9 miljoen vierkante meter) gemoderniseer met die ondersteuning van KredEx (Kurnitski, 2018). Sedert 2015 is die vereistes vir ventilasie van geboue aangepas om toelaes te ontvang. Opknappingsprojekte van nog 400 geboue is van 2015 tot 2019 gefinansier.
In die huise van die latere reeks is drie-laagpanele van hoë gehalte gebruik, wat nie ekstra isolasie benodig het nie. Daarom het die omvattende opknappingsmaatreëls nie 'n visuele transformasie van die gevel ingesluit om geld op 'n suiwer estetiese oplossing te mors nie.
Litaue
In Litaue is 97% van die geboue in private besit.
Die program vir die modernisering van woonstelgeboue in Litaue bestaan sedert 2005. Dit behels die finansiering van die energie-rehabilitasie van die gebou deur middel van 'n lae-rente lening (lening vir 20 jaar, vaste bedrag 3% vir die eerste vyf jaar). Terugbetalings van lenings is amper gelyk aan die vermindering van nutsrekeninge na modernisering (hoofsaaklik vir verwarming). Die program poog dus om te verseker dat inwoners nie 'n bykomende finansiële las het nie.
Die program maak ook voorsiening vir 'n aantal begrotingsubsidies om die koste van projekbestuur, ontwikkeling van projekdokumentasie en kwaliteitsbeheer van konstruksiewerk te dek. Sedert 2012 bestaan daar 'n stelsel van ondersteuning vir beleggings in gebouekonstruksie (30% van die koste vir almal, 100% vir gesinne met 'n lae inkomste). Dit kan gebruik word deur verenigings van eienaars wat beplan om 'n groot opknapping van die gebou uit te voer.
Sedert 2013 verskyn 'n tweede model in die program wat die aktiewe deelname van munisipaliteite insluit. Die Stad stel 'n projekadministrateur aan en berei ook 'n beleggingsprojek voor vir huiseienaars. Nadat die bestuurder ooreengekom het oor die plan vir die modernisering van die gebou, neem die administrateur geleende fondse, organiseer hy die tenderprosedures, is hy verantwoordelik vir die implementering van alle maatreëls en finansiële bestuur. 80% van die projekte in die program word bestuur deur administrateurs wat deur die munisipaliteit aangestel is (Smaidžiūnas, 2018). As eienaars met 'n lae inkomste nie tot modernisering instem nie, word hulle subsidies ontneem om hul hulpbronne te betaal.
Die veranderinge wat aangebring is, het die aantreklikheid van die program verhoog - teen die einde van 2019 is 2 176 fasiliteite herbou; nog 421 huise is besig om te moderniseer.
Die program word deur die Residential Energy Efficiency Agency (BETA) bestuur. Hul verantwoordelikhede sluit in die goedkeuring van projekte vir die modernisering van geboue wat aan die program deelneem, asook die monitering van die implementeringsproses in alle stadiums. Sedert 2015 implementeer BETA, met die steun van die Oos-Europese Behuisingsinisiatief (IWO), die projek "Energie-effektiewe opknapping van stedelike gebiede in Litaue" wat daarop gemik is om 'n model te vind vir die omvattende opknapping van woongebiede en woonbuurte. Hulle implementeer ook 'n opleidingsprogram vir munisipale werknemers op die gebied van geïntegreerde energie-doeltreffende modernisering van woongebiede.
Letland
In Letland is die aandeel van private eienaars 85%. Ongeveer 95% van die geboue wat tussen 1941 en 1992 gebou is, benodig uitgebreide opknapping vanweë lae energie-doeltreffendheid en die gebrek aan nodige instandhoudingsmaatreëls in vorige periodes (Jörling, 2018, p. 1).
In 2009 het die Letse regering, tesame met die Europese Fonds vir Streekontwikkeling, die program Verbetering van die hitte-isolasie van residensiële geboue met meerdere woonstelle van stapel gestuur.
Sedert 2015 is ALTUM in Letland bedrywig - 'n staatsinstelling vir finansiële ontwikkeling, gestig met die ondersteuning van die Ministerie van Ekonomie en die Ministerie van Finansies. ALTUM implementeer 'n program om die energie-doeltreffendheid van residensiële geboue met meer woonstelle te verbeter. Die eienaars voorsien ALTUM van tegniese dokumentasie vir die modernisering, en ALTUM gee waarborge aan banke vir die uitreiking van 'n langtermynlening (tot 20 jaar) aan 'n vereniging van eienaars. In 2016 is die Letse Baltiese energie-doeltreffendheidsfasiliteit (LABEEF) gestig om ondernemings te help om energie-doeltreffende opknapping te implementeer op grond van energiedienskontrakte (Jörling, 2018).
Vanaf 2018 is ongeveer 740 moderniseringsprojekte vir geboue voltooi (totaal in Letland - 53 duisend woonstelgeboue) (Blumberga, 2018).
Belangrike take-away uit die ervaring van die Baltiese lande
Die resultate van die Baltiese lande het getoon dat die modernisering van die fonds, waar alle woonstelle in private besit is, moontlik is. Dit vereis egter voorwaardes waaronder die eienaars die beste kan optree. 'N Werkende stelsel om die modernisering van geboue te ondersteun, kan nie binne 'n kort tydjie gevorm word nie. Dit moet gemonitor word oor hoe eienaarsverenigings op die program reageer en die finansieringsmeganismes moet verbeter. Dit is presies die proses wat die afgelope twee dekades in die Baltiese lande plaasvind.
Die ervaring van hierdie lande toon dat die energie-moderniseringsprogram voordelig is vir die staat in ekonomiese opsig, aangesien nuwe ondernemings verskyn, werk en belastingbetalings na die begroting toeneem.
Een van die probleme wat in navorsingsverslae oor die vooruitsigte vir rehabilitasie in die Baltiese lande opgemerk word, is die klein aantal residensiële geboue en 'n kleiner bevolking as in Oos-Duitsland. Dit belemmer die moontlikheid om stabiele en onafhanklike finansiële instellings te stig en hoë moderniseringskoerse te bereik. In Duitsland kon aanvanklik 'n aansienlike hoeveelheid fondse in die moderniseringsprogram belê word, want daar was baie wat projekte wou implementeer. Daaropvolgende projekte is gefinansier met fondse wat as terugbetaling van lenings ontvang is (Jörling, 2018). In hierdie verband is Rusland belowender vir massaherorganisasie.
Vir die EU-lande is die aansporing om geboue te moderniseer die energie-doeltreffendheid van die ekonomie te verbeter, die afhanklikheid van energie-uitvoer en omgewingseffekte te verminder. In Rusland is hierdie kwessies nie op die agenda nie. Maar die kwaliteit van residensiële geboue van die Sowjet-tydperk verswak heeltyd. Volgens opnames van die huisvesting in die stad Ufa is die tydperk van probleemvrye werking vir 60-70% van die paneelgeboue slegs 15 jaar (Samofeev, 2018). Daarna kan die risiko bestaan dat 'n deel van die muurpanele, wat die ondersteunende strukture van geboue is, ineenstort. Om dit te bewaar, is dit nodig om omvattende reorganisasiemaatreëls te tref. Termiese isolasie van fasades sal die proses van jaarlikse bevriesing en ontdooiing van muurstrukture stop, waardeur hul toestand vererger. In Rusland is vandag 'n grootskaalse program vir die opknapping van meervoudige woonstelle met werkinstrumente vir finansiële ondersteuning nodig.
Die behoefte aan 'n professionele bestuurder om die reorganisasie te organiseer
IWO-kenners wys daarop dat gemeenskappe vir privaatbesit in post-sosialistiese lande dikwels ongeskik is as dit kom by die opbou van energie in geboue. Reorganisasie is 'n ingewikkelde proses met baie risiko's vir eienaars. Die eerste fases vereis reeds finansiële koste. Maar terselfdertyd is dit nog nie duidelik of dit moontlik sal wees om 'n resultaat te behaal nie. 'N Fout in enige stadium (konsep, ontwerp, konstruksiewerk) kan daartoe lei dat die doelstellings van die rehabilitasie nie bereik sal word nie.
Daarom is die kwessie van die opknapping van geboue nie net 'n kwessie van finansiering nie. Die eienaarsgemeenskap het organisatoriese ondersteuning nodig.
Die organisasie van die opknapping van die gebou bevat die volgende fases (Smaidžiūnas, 2018):
• voorbereiding van die konsep van die opknapping van geboue;
• die organisering van 'n algemene vergadering van eienaars en 'n besluit oor herorganisasie;
• die hou van 'n tender vir die ontwikkeling van projekdokumentasie;
• ondersteuning van die voorbereiding van projekdokumentasie;
• die hou van 'n tender vir konstruksiewerk;
• finansiering van werk (die verkryging van 'n lening, aansoek doen om toelaes);
• beheer en aanvaarding van konstruksiewerke.
Soos byvoorbeeld hierbo beskryf, het die aantal deelnemende huise aan die program in Litaue toegeneem nadat hulle 'n eksterne bestuurder begin aanstel het (Smaidžiūnas, 2018). 'N Ander belangrike meganisme was die vermoë om die koste van projekadministrasie deur toekennings te dek.
Opknappingsagentskappe vir woongebiede in Duitsland
Die opknappingsproses word ingewikkelder as dit nie net 'n enkele gebou is nie, maar ook 'n aantal blokke of die gebied van 'n woongebied as geheel. In hierdie geval is dit nodig om die belange van 'n groot aantal deelnemers te sinchroniseer, asook om baie parallelle prosesse op te stel.
In Duitsland is daar 'n "reorganisasiegebied" -instrument om hierdie probleme op te los. Die reëls daarvan is in die boukode vervat. Die besluit oor die toekenning van hierdie status aan die gebied word deur die stadsadministrasie geneem. Die stad huur dan 'n onafhanklike onderneming - die "reorganisasie-agentskap". Sy take sluit in die koördinering van planne vir die modernisering van geboue en gronde. Dit is makliker vir eienaars wat aan die moderniseringsproses deelneem aan die hand van die ontwikkelde plan om oor die projek in te stem en voorkeurlenings en subsidies te ontvang.
Opknappingsagentskappe moet nie geassosieer word met konstruksiemaatskappye wat op die perseel werk nie. Dit is 'n belangrike voorwaarde wat in wetgewing vervat is. Dit waarborg dat die belange van die inwoners tydens die implementering van die projek bo die belange van die bouers sal wees.
Die "Sanitasie-agentskap" (Duits: Sanierungsträger) verrig die volgende funksies:
• ontwikkel 'n algemene transformasieplan vir die 'sanitasiegebied' (Duits: Sanierungsgebiete);
• organiseer openbare besprekings en stem saam met alle belanghebbendes oor die plan;
• koördineer private en openbare beleggings;
• is verantwoordelik vir die implementering van aktiwiteite wat uit die begroting gefinansier word;
• betrek die eienaars by die implementering van die projek;
• Help gemeenskappe van eienaars om te reël vir die herstel van geboue soos nodig (teen 'n ekstra koste).
Die bekendstelling van nuwe soorte eiendom met die tegniese hernuwing van die fonds
Die voorkoms van privaatbesit in geboue met meerdere woonstelle is 'n uitdaging om die tegniese toestand van die huisvoorraad op lang termyn te handhaaf. Eienaarskapsgemeenskappe wat suksesvol was in 'n sekere stadium, tien jaar van nou af, wanneer die volgende stappe benodig word, is miskien nie so effektief nie. Sosiale heterogeniteit word nog 'n struikelblok vir gesamentlike optrede. Die probleem is dat 'eienaars wat bereid is en in staat is om vir die modernisering van hul huise te betaal, wettig afhanklik is van die toestemming van eienaars met 'n lae inkomste' (BENN, 2007). Dit beïnvloed die ekonomiese ontwikkeling van die land as geheel negatief.
Daarom is dit nodig om na te dink oor hoe alternatiewe eienaarskapvorme ingestel kan word op gebiede van ontwikkeling van massabehuising: koöperasies en behuisingsondernemings, wat op lang termyn doeltreffender kan werk.
In Duitsland in die 90's. die aansporing vir die skepping van nuwe behuisingskoöperasies op gebiede van groot ontwikkeling van behuising was dat hulle op addisionele finansiering kon reken om die fonds te moderniseer. 'N Soortgelyke scenario kan in Rusland verwesenlik word.
Die oordrag van 'n deel van die huisvoorraad in die besit van behuisingsondernemings kan plaasvind op 'n tydstip wanneer die tegniese toestand van geboue op die gebied die minimum toelaatbare waarde bereik, en die eienaars nie gereed is om dit te bewaar nie. Dan kan die tipe eiendom tydens die hernuwing van die fonds verander - sommige van die eienaars kan huurders word, en die herstel van die tegniese toestand sal ten koste van die behuisingsmaatskappy geskied.
Natuurlik is dit slegs hipotetiese scenario's. Maar hulle moet in ag geneem word. Die toepassing van hierdie meganismes verg noukeurige ontleding, aanpassing van wetlike voorwaardes. Daarbenewens is die aanpassing van die land se behuisingsbeleid as geheel nodig. As ons oor Rusland praat, moet gratis privatisering in die eerste plek gestaak word en moet meer aandag geskenk word aan die behoud van die bestaande huisvesting.
